V čase boomu hypotekárnych úverov a nízkych úverových sadzieb sa určite viacerí zamýšľajú nad kúpou vlastného bytu. Ešte predtým je však potrebné „bez ťahaníc“ skončiť nájomný vzťah (ak nebývate ešte u rodičov ). Ako nato a načo si dávať pozor Vám ukážeme v nasledujúcich riadkoch.
V prvom rade je potrebné postupovať v zmysle nájomnej zmluvy. Čo ak však ustanovenie v zmluve nie je v súlade so zákonom? Ako dlho má trvať výpovedná lehota? Je možné od nájomnej zmluvy okamžite odstúpiť? Dôvodov, prečo sa lepšie pozrieť na Vašu nájomnú zmluvu, je určite viac. Ide najmä o prípady, keď Vám nájomnú zmluvu pripravovala druhá strana bez pomoci advokáta alebo iného právneho profesionála. Musíme poznamenať, že množstvo realitných kancelárií postupuje pri ich vyhotovovaní bez právnej pomoci, a to na základe svojich “zaručených” vzorov.
Najprv si musíte objasniť akými zákonmi sa riadi zmluva, ktorú ste podpísali. Vo všeobecnosti platí, že sa riadi Občianskym zákonníkom, ktorý upravuje základné možnosti ukončenia nájmu bytu. Od mája 2014 vznikol zákon o krátkodobom nájme, ktorý vyriešil viaceré potencionálne problémy vznikajúce pri skončení nájmu. Tento osobitný zákon presnejšie upravil náležitosti nájomných zmlúv, ako aj možnosti ich skončenia vrátane výpovednej lehoty. Viaže sa však len na nájomné vzťahy uzavreté na dobu určitú do dvoch rokov, ktoré vznikli od mája 2014 (ak sa strany na tom dohodli). Viac podrobností nájdete aj v našom článku Krátkodobý nájom bytu.
My sa teraz budeme venovať nájomným vzťahom, na ktoré sa nevzťahuje vyššie uvedený zákon.
Skončenie nájmu nájomcom
Skončiť nájom ako nájomca môžete rôznymi spôsobmi. Najideálnejším je dohoda zmluvných strán s presným dátumom skončenia nájmu. V prípade, ak máte uzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, môžete skončiť nájom tiež výpoveďou, a to bez uvedenia dôvodu. Ak sa nájomná zmluva neuzatvorila podľa osobitného zákona o krátkodobom nájme, výpovedná doba pri nájme bytu môže trvať tri mesiace alebo viac. Väčšina zmluvných vzťahov má upravenú výpovednú lehotu menšiu ako tri mesiace, aj keď zákon takúto možnosť nepripúšťa.
V prípade, ak je nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú a nie je dohodnutá možnosť výpovede nájmu, zastávame názor, že aj napriek tomu je možné zo strany nájomcu vypovedať nájom. Typickým skončením nájmu na dobu určitú je uplynutie času nájmu dohodnutého v zmluve.
Okrem skončenia nájmu dohodou, výpoveďou alebo uplynutím času máte ako nájomca možnosť tiež okamžite odstúpiť od zmluvy, a to napríklad vtedy, ak ste si to aj s prenajímateľom nedohodli. Ide o prípady, ak sú prenajaté priestory bytu zdraviu škodlivé (napr. plesne na stenách, výskyt roztočov alebo látok ohrozujúcich vaše zdravie pričom stačí len existencia nebezpečenstva ohrozenia zdravia a pod.) alebo byt má iné zjavné poškodenia, ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu. Právo odstúpiť máte avšak aj vtedy, ak ste o týchto nedostatkoch bytu vedeli pred uzavretím Vašej zmluvy. Vzdanie sa uvedeného práva na odstúpenie je zo zákona neplatné.
Skončenie nájmu prenajímateľom
Prenajímateľ to má pri ukončení nájomnej zmluvy ešte o niečo zložitejšie. Výpoveď môže dať prenajímateľ len zo zákonom stanovených dôvodov (napr. nájomca za dlhšie obdobie ako tri mesiace nezaplatil nájomné alebo služby s nájmom spojené, nájomca dal byt bez súhlasu prenajímateľa do podnájmu alebo užíva byt na iné účely ako na bývanie).
Problém pri skončení nájmu výpoveďou nastáva vtedy, keď predmetnú výpoveď napadne nájomca na súde. V takom prípade doručená výpoveď nebude voči nájomcovi účinná, a to až do okamihu, kým súd jeho žalobu právoplatne zamietne. Pri uvedomení si rýchlosti konania slovenských súdov je jednoduché si predstaviť, že pre vlastníka nehnuteľnosti pôjde o celkom nepríjemnú záležitosť. Ak súd predsa len žalobu nájomcu zamietne, odporučili by sme vlastníkovi bytu uplatniť si na súde náhradu škody resp. náhradu ušlého zisku za dobu, počas ktorej bol byt nájomcom neoprávnene užívaný.
Na predchádzanie komplikáciám súvisiacim nielen s ukončením nájmu, odporúčame prenajímateľom uzatvárať nájomné zmluvy s náležitosťami podľa osobitného zákona o krátkodobom nájme. V takom prípade sa však prenajímateľ už musí registrovať na daňovom úrade ako zdaniteľná osoba v zmysle zákona o dani z príjmov. Ak ste si neistý pri voľbe možnosti skončenia Vášho nájomného vzťahu, určite sa obráťte na našu advokátsku kanceláriu a nájdeme to pravé riešenie pre Vás. Kontaktovať nás môžete aj prostredníctvom Online poradne.
Klientska zóna
Už ste členom našej Klientskej zóny? Nie? To nás mrzí. Členov našej Klientskej zóny pravidelne informujeme, keď na našom webe publikujeme nový článok, uvedieme novú právnu službu alebo inú významnú novinku. Zasielame im tiež stručné právne upozornenia na dôležitú novú legislatívu. Neprichádzajte o tieto informácie. Vstúpte aj vy zadarmo do Klientskej zóny:
Viac informácií o Klientskej zóne nájdete TU.